Hamburg hat den Ruf, eine teure Stadt zu sein, besonders wenn es ums Wohnen geht. Viele Menschen, die in die Hansestadt ziehen möchten oder innerhalb Hamburgs eine neue Wohnung suchen, sehen sich mit hohen Mietpreisen konfrontiert, die das Budget stark belasten können. Der Wohnungsmarkt wird oft als überhitzt und kaum bezahlbar beschrieben. Doch eine detaillierte Auswertung des Statistikamts Nord, basierend auf den Daten des Zensus 2022, wirft ein etwas anderes Licht auf die Situation und offenbart, dass es in Hamburg durchaus noch Stadtteile gibt, in denen das Wohnen vergleichsweise günstig ist.
Die allgemeine Wahrnehmung wird oft von den Preisen für neu angebotene Mietwohnungen geprägt. Erst kürzlich wurde berichtet, dass die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter für Bestandswohnungen in Hamburg die Marke von 14 Euro überschritten hat – ein Negativrekord im norddeutschen Vergleich, ermittelt von Portalen, die sich auf aktuelle Immobilienangebote konzentrieren. Diese Zahlen spiegeln die momentane Marktdynamik für Wohnungssuchende wider.
Die Zensus 2022 Daten: Ein Blick hinter die Kulissen
Die Auswertung des Statistikamts Nord basiert jedoch auf einer anderen Datengrundlage: dem
Zensus 2022
. Dieser Stichtag bot die Möglichkeit, einen umfassenden Überblick über die gesamte Wohnsituation in Hamburg zu erhalten, nicht nur über die gerade auf dem Markt verfügbaren Wohnungen. Das Ergebnis ist für viele überraschend: Zum Stichtag am 15. Mai 2022 lagen demnach 67,8 Prozent aller in Hamburg vermieteten Wohnungen bei einer
Nettokaltmiete
von weniger als zehn Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet, dass zu diesem Zeitpunkt die Mehrheit der Hamburger Mieterinnen und Mieter noch unter dieser Schwelle lebte.
Allerdings zeigte sich bereits im Zeitraum zwischen 2020 und 2022 eine klare Tendenz: Bei den *neu* vermieteten Wohnungen lag der Anteil derer unter zehn Euro pro Quadratmeter nur noch bei 52,4 Prozent. Dies unterstreicht, dass die Mieten für Wohnungen, die neu auf den Markt kommen, bereits vor zwei Jahren deutlich höher waren als im Durchschnitt des gesamten Mietbestands. Die Zensus-Daten spiegeln also eher die historische Entwicklung und den Bestand wider, während aktuelle Marktberichte die Preisentwicklung bei Neuvermietungen zeigen – zwei unterschiedliche, aber wichtige Perspektiven auf den Hamburger Wohnungsmarkt.
Hier wohnt Hamburg am günstigsten: Die Top-Stadtteile unter 10 Euro
Die detaillierte Analyse des Zensus 2022 erlaubt es, die Mietpreise auf Stadtteilebene zu betrachten und die günstigsten Ecken Hamburgs zu identifizieren. Laut der Statistik war die
Veddel
im Bezirk Mitte zum Stichtag der Stadtteil mit den niedrigsten Mieten. Hier lagen sage und schreibe 94,3 Prozent der vermieteten Wohnungen bei einer Nettokaltmiete von unter zehn Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter betrug auf der Veddel lediglich 7,50 Euro. Die Aufschlüsselung zeigt, wie günstig das Wohnen hier war:
- 66,4 Prozent der Wohnungen lagen zwischen 6 und 8 Euro pro Quadratmeter.
- 20,5 Prozent lagen zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter.
- 7,4 Prozent lagen sogar unter 6 Euro pro Quadratmeter.
Nur ein kleiner Bruchteil der Wohnungen auf der Veddel überschritt die 10-Euro-Marke.
Neben der Veddel gibt es weitere Stadtteile, in denen das Wohnen ebenfalls deutlich günstiger war als im Hamburger Durchschnitt. Zu diesen Stadtteilen, in denen mehr als 90 Prozent der vermieteten Wohnungen unter zehn Euro pro Quadratmeter lagen, gehören:
Steilshoop
(Durchschnittlich 6,80 Euro/m²)
- Moorburg (Durchschnittlich 7,16 Euro/m²)
- Hausbruch (Durchschnittlich 6,71 Euro/m²)
- Billstedt (Durchschnittlich 7,04 Euro/m²)
Diese Stadtteile bieten eine hohe Wahrscheinlichkeit, eine Wohnung zu finden, deren Nettokaltmiete noch im einstelligen Bereich pro Quadratmeter liegt.
Auch
Wilhelmsburg
, einer der bevölkerungsreichsten Stadtteile Hamburgs, verpasste die 90-Prozent-Marke unter zehn Euro pro Quadratmeter nur knapp. Hier lagen zum Stichtag 86,7 Prozent der vermieteten Wohnungen unter dieser Schwelle, mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,39 Euro pro Quadratmeter. Wilhelmsburg gehört damit ebenfalls zu den vergleichsweise erschwinglicheren Stadtteilen Hamburgs, insbesondere angesichts seiner Größe und Entwicklung in den letzten Jahren.
Vergleich der günstigsten Stadtteile (Zensus 2022):
| Stadtteil | Durchschnittl. Nettokaltmiete (€/m²) | Anteil Wohnungen < 10 €/m² |
|---|---|---|
| Veddel | 7,50 | 94,3 % |
| Steilshoop | 6,80 | > 90 % |
| Moorburg | 7,16 | > 90 % |
| Hausbruch | 6,71 | > 90 % |
| Billstedt | 7,04 | > 90 % |
| Wilhelmsburg | 7,39 | 86,7 % |
Diese Tabelle fasst die wichtigsten Daten für die am günstigsten bewerteten Stadtteile aus dem Zensus 2022 zusammen und verdeutlicht die Unterschiede in den Durchschnittsmieten und dem Anteil der günstigen Wohnungen.
Wo das Wohnen deutlich teurer ist: Die Spitzenreiter
Als Kontrast zu den günstigen Stadtteilen zeigt der Zensus 2022 auch deutlich, wo das Wohnen in Hamburg besonders kostspielig ist. In einigen Stadtteilen mussten Mieterinnen und Mieter zum Stichtag mehrheitlich Preise von über zehn Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. An der Spitze der teuren Stadtteile lag
Rotherbaum
. Hier fielen in 74,1 Prozent der vermieteten Wohnungen mehr als zehn Euro pro Quadratmeter an. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter betrug in Rotherbaum stolze 13,21 Euro.
Auch in anderen bekannten und oft als begehrt geltenden Stadtteilen lagen die Mieten deutlich jenseits der 10-Euro-Marke für die Mehrheit der Haushalte. Dazu gehören:
- Othmarschen (Durchschnittlich 12,19 Euro/m²)
- Blankenese (Durchschnittlich 12,08 Euro/m²)
- Hafencity (Durchschnittlich 12,91 Euro/m²)
In diesen Stadtteilen mussten zum Zensus-Stichtag mehr als 60 Prozent der Haushalte mit Mieten über zehn Euro pro Quadratmeter rechnen. Dies bestätigt das Bild, das viele Menschen von diesen etablierten oder neu entwickelten, zentrumsnahen Lagen haben.
Was die Zensus-Daten bedeuten – und was nicht
Es ist wichtig, die Ergebnisse des Zensus 2022 richtig einzuordnen. Die Daten bieten eine wertvolle Momentaufnahme der gesamten Mietlandschaft Hamburgs zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Vergangenheit (Mai 2022). Sie zeigen, dass bezahlbares Wohnen – definiert als unter zehn Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter – zu diesem Zeitpunkt für einen großen Teil der Hamburger Mieter noch Realität war und dass es in bestimmten Stadtteilen eine hohe Konzentration solcher Wohnungen gab.
Allerdings spiegeln diese Daten nicht die aktuellen Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt für *neue* Mietverträge wider. Die Tendenz von 2020 bis 2022 zeigte bereits deutlich, dass die Preise für neu auf den Markt kommende Wohnungen stiegen. Seit Mai 2022 dürfte sich diese Entwicklung fortgesetzt haben. Wer heute in Hamburg eine Wohnung sucht, wird wahrscheinlich feststellen, dass der Anteil der Wohnungen unter zehn Euro pro Quadratmeter, insbesondere in begehrten Lagen, noch geringer ist als im Zensus 2022 erfasst.
Die Statistik liefert auch keine Gründe dafür, warum bestimmte Stadtteile günstiger oder teurer sind. Faktoren wie Infrastruktur, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Freizeitmöglichkeiten, Schulen, das allgemeine Image des Stadtteils oder die Art der Bebauung (z.B. viele Sozialwohnungen vs. viele luxuriöse Neubauten) spielen eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung, werden aber durch die reinen Mietpreisdaten nicht erklärt.
Häufig gestellte Fragen zu den Hamburger Mietpreisen
Sind die Mietpreise aus dem Zensus 2022 noch aktuell?
Nein, die Daten des Zensus 2022 beziehen sich auf den Stichtag 15. Mai 2022. Seitdem sind über zwei Jahre vergangen, und die Mietpreise, insbesondere für Neuvermietungen, können sich verändert haben. Die Statistik zeigt die Situation des gesamten Mietbestands zu diesem Zeitpunkt, nicht die aktuellen Marktpreise für Wohnungssuchende.
Kann ich davon ausgehen, in den genannten günstigen Stadtteilen leicht eine Wohnung unter 10 Euro/m² zu finden?
Die Zensus-Daten zeigen, dass zum Stichtag 2022 ein hoher Anteil der Wohnungen in diesen Stadtteilen unter 10 Euro lag. Dies erhöht die Wahrscheinlichkeit im Vergleich zu teuren Stadtteilen, aber es gibt keine Garantie. Aktuelle Angebote und die Konkurrenz auf dem Markt können die Suche erschweren. Zudem bezieht sich die Statistik auf den *Bestand* und nicht auf die Fluktuation oder die Preise bei *Neuvermietung*.
Warum sind die Stadtteile Veddel, Steilshoop oder Billstedt günstiger als z.B. Rotherbaum oder die Hafencity?
Die Zensus-Daten liefern keine direkten Gründe für die Preisunterschiede. Typischerweise hängen Mietpreise von vielen Faktoren ab, darunter Lage, Infrastruktur, Anbindung, Image des Stadtteils, Art und Alter der Bebauung sowie die lokale Nachfrage. Die Statistik gibt uns nur die Preisdaten, nicht die Ursachen.
Umfassen die genannten Mietpreise alle Kosten?
Nein, die Statistik spricht von der
Nettokaltmiete
. Das sind die Kosten für die Wohnung ohne Betriebs- und Heizkosten. Zu der Nettokaltmiete kommen noch die Nebenkosten hinzu, um die Bruttokaltmiete oder Warmmiete zu erhalten.
Gibt es weitere aktuelle Quellen zu Mietpreisen in Hamburg?
Ja, es gibt verschiedene Immobilienportale und Marktberichte (z.B. Mietspiegel der Stadt Hamburg, Berichte von Immobilienunternehmen), die aktuellere Daten, oft fokussiert auf Neuvermietungen und Angebotspreise, liefern. Diese können eine gute Ergänzung zu den Zensus-Daten sein, um ein umfassenderes Bild der aktuellen Marktsituation zu erhalten.
Fazit
Der Zensus 2022 liefert eine interessante und differenzierte Sicht auf den Hamburger Wohnungsmarkt. Er zeigt, dass bezahlbares Wohnen in Hamburg, zumindest zum Zeitpunkt der Erhebung, noch für viele Mieter Realität war und dass es spezifische Stadtteile gibt, in denen die Mietpreise deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt liegen. Während Stadtteile wie Rotherbaum oder die Hafencity die Wahrnehmung Hamburgs als teure Stadt prägen, bieten Stadtteile wie die
Veddel
, Steilshoop oder Billstedt eine Alternative für diejenigen, die auf ihr Budget achten müssen. Es ist jedoch unerlässlich zu berücksichtigen, dass diese Daten nicht die aktuelle Marktsituation für Neuvermietungen widerspiegeln. Wohnungssuchende sollten daher aktuelle Marktberichte und Angebote konsultieren, um eine realistische Einschätzung der heutigen Preise zu erhalten, auch wenn der Zensus eine wertvolle historische Perspektive und Einblicke in die Verteilung der Mietpreise im gesamten Bestand liefert.
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