Restaurant pachten: Was bedeutet das?

Die Entscheidung, ein Restaurant zu pachten, ist für viele angehende Gastronomen ein aufregender Schritt in die Selbstständigkeit. Es ist ein Weg, den Traum vom eigenen Betrieb zu verwirklichen, oft mit geringeren Anfangsinvestitionen als beim Kauf einer Immobilie. Doch bevor Sie sich in dieses Abenteuer stürzen, müssen Sie sich eingehend mit allen relevanten Aspekten auseinandersetzen. Die Pacht eines Restaurants unterscheidet sich grundlegend von der Miete oder dem Kauf, da sie nicht nur die Nutzung der Räumlichkeiten, sondern in der Regel auch die Überlassung des vorhandenen Inventars für einen vereinbarten Zeitraum umfasst. Von der Analyse des lokalen Marktes über die Bewertung des Zustands der Immobilie bis hin zur Verhandlung der Pachtbedingungen – jeder Schritt erfordert sorgfältige Planung und Vorbereitung. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick, worauf es bei der Restaurantpacht ankommt, um Ihren Traum vom eigenen Restaurant Wirklichkeit werden zu lassen.

Die Wahl der richtigen Location

Eine gut gewählte Location kann Ihrem Restaurant den entscheidenden Wettbewerbsvorteil verschaffen und maßgeblich zum langfristigen Erfolg Ihres Unternehmens beitragen. Sie beeinflusst das Image, die Atmosphäre und das Kundenerlebnis. Daher erfordert die Wahl des richtigen Standorts eine gründliche Analyse und Abwägung verschiedener Faktoren. Eine malerische Aussicht, eine historische Gebäudestruktur oder eine trendige Nachbarschaft beispielsweise können dazu beitragen, eine einladende Atmosphäre zu schaffen und das Interesse potenzieller Gäste zu wecken. Dabei muss die Lage natürlich auch zu Ihrem Gastronomiekonzept und der Zielgruppe, die Sie damit ansprechen möchten, passen. Planen Sie ein gehobenes Fine-Dining-Restaurant zu eröffnen, ist eine exklusive Location in einer wohlhabenden Nachbarschaft oder in der Nähe von Luxushotels angebracht. Für ein familienfreundliches Restaurant hingegen ist eine Lage in der Nähe von Schulen oder Wohngebieten, in denen viele Familien zu Hause sind, von Vorteil.

Idealerweise befindet sich Ihr Restaurant auch in einer belebten Gegend und ist gut erreichbar. Die Nähe stark frequentierter Orte wie Einkaufszentren, Bürogebäuden oder touristischen Attraktionen erhöht die Sichtbarkeit Ihres Restaurants und zieht mehr Laufkundschaft an. Eine gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und ausreichend Parkplätze tragen ebenfalls dazu bei, dass Ihre Gäste leichter zu Ihnen finden. Die Analyse des Fußgängerverkehrs zu verschiedenen Tages- und Wochenzeiten kann wertvolle Einblicke in das Potenzial eines Standorts geben. Gibt es Stoßzeiten für Mittagessen durch nahegelegene Büros? Gibt es abends viel Laufkundschaft durch Unterhaltungsmöglichkeiten? All diese Fragen sollten Sie bei der Standortanalyse berücksichtigen.

Gleichzeitig spielt das Wettbewerbsumfeld eine wichtige Rolle bei der Standortwahl: Eine zu starke Konkurrenz in unmittelbarer Nähe kann sich negativ auf Ihren Umsatz auswirken. Es ist wichtig zu identifizieren, welche Art von Restaurants bereits am Standort existieren, welche Preisniveaus sie bedienen und welche Art von Küche sie anbieten. Durch eine sorgfältige Analyse der Wettbewerber in der Umgebung können Sie sicherstellen, dass Ihr Restaurant sich durch einzigartige Angebote, Qualität und Service von anderen Restaurants am Standort abhebt oder eine Marktlücke füllt. Manchmal kann Konkurrenz in einer belebten Restaurantgegend auch positiv sein, da sie generell mehr Gäste anzieht, aber Sie müssen sicherstellen, dass Sie sich differenzieren können.

Last but not least kann die Lage auch erhebliche Auswirkungen auf die Kosten haben. Mieten oder Pachtzinsen variieren stark je nach Attraktivität des Standorts. Ein erstklassiger Standort in bester Lage mag höhere Kosten verursachen, bietet aber potenziell auch höhere Umsätze. Ein weniger zentraler Standort mag günstiger sein, erfordert aber möglicherweise höhere Marketinganstrengungen, um Gäste anzuziehen. Damit Ihr Geschäft rentabel bleibt, müssen Sie einen Standort finden, der ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Kosten und dem Potenzial für Umsatz ermöglicht. Führen Sie eine gründliche Marktanalyse durch, um das Umsatzpotenzial realistisch einzuschätzen und mit den geschätzten Kosten zu vergleichen.

Kaufen, mieten oder pachten? Der richtige Weg zur Immobilie

Die Liste der Anforderungen an die passende Location ist bis hier schon lang, aber noch nicht zu Ende. Möchten Sie als Gastronom Ihr eigenes Restaurant eröffnen, müssen Sie sich auch die Frage beantworten, ob Sie die Location kaufen, mieten oder pachten wollen. Jede dieser Optionen hat ihre Vor- und Nachteile. Die richtige Wahl hängt dabei von Ihren finanziellen Möglichkeiten, Ihren langfristigen Zielen und Ihrer Risikobereitschaft ab. Eine gründliche Analyse der Vor- und Nachteile jedes Ansatzes ist unerlässlich, um eine fundierte Entscheidung zu treffen, die Ihren individuellen Bedürfnissen am besten entspricht.

Kaufen: Hohe Anfangsinvestition vs. maximale unternehmerische Freiheit

Der Kauf einer eigenen Immobilie erfordert beispielsweise eine hohe Anfangsinvestition in die Gründung Ihres eigenen Restaurants. Sie benötigen erhebliches Eigenkapital oder müssen hohe Kredite aufnehmen. Dafür sind Sie der alleinige Eigentümer und können die Immobilie ganz nach Ihren Wünschen gestalten und sie so optimal an Ihr Gastronomiekonzept anpassen. Sie sind unabhängig von einem Vermieter oder Verpächter und können Umbau- und Renovierungsarbeiten nach Belieben durchführen (sofern baurechtlich zulässig). Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie nicht mit Mieterhöhungen rechnen oder sich um die Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrags sorgen müssen. Langfristig können Sie von einer Wertsteigerung der Immobilie profitieren. Gleichzeitig schränken Sie sich mit dem Kauf eines Standortes in Ihrer Flexibilität ein. Ändern sich Ihre Pläne und Sie wollen verkaufen, kann sich der Prozess in die Länge ziehen und je nach Marktlage müssen Sie Verluste in Kauf nehmen. Außerdem tragen Sie als Eigentümer die volle Verantwortung und Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und größere Investitionen.

Mieten: Geringe Anfangsinvestition vs. begrenzte Kontrolle

Entscheiden Sie sich, ein Lokal zu mieten, benötigen Sie deutlich weniger Startkapital im Vergleich zum Kauf. Sie zahlen eine Kaution und die erste Miete, aber die Gesamtsumme ist wesentlich geringer als die für den Kauf notwendige Investition. Sie tragen nicht das finanzielle Risiko, wenn die Immobilienpreise fallen, und verschaffen sich größere Flexibilität, wenn Sie sich vergrößern, verkleinern oder den Standort wechseln wollen. Die Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen sind in der Regel kürzer als bei Pachtverträgen, was einen schnelleren Wechsel ermöglicht. Der Nachteil ist, dass Sie als Mieter:in abhängig von den Bedingungen und Einschränkungen des Mietvertrags sind. Sie haben weniger Gestaltungsfreiheit bei Umbauten und müssen für jede größere Veränderung die Zustimmung des Vermieters einholen. Zudem müssen Sie damit rechnen, dass sich die Miete im Laufe der Zeit erhöht und damit das Gleichgewicht zwischen Kosten und Umsatz beeinträchtigt. Sie profitieren auch nicht von einer potenziellen Wertsteigerung der Immobilie.

Pachten: Der Mittelweg zwischen Kauf und Miete

Ein Restaurant zu pachten, bietet eine Art Mischung aus den Vorteilen von Kauf und Miete. Sie ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie langfristig zu nutzen, ohne sie zu kaufen, und lässt gleichzeitig mehr Flexibilität als ein Kauf. Ähnlich wie bei der Miete erfordert die Pacht in der Regel eine geringere anfängliche Kapitalinvestition als der Kauf einer Immobilie, da Sie nicht den vollen Kaufpreis aufbringen müssen. Der wesentliche Unterschied zur Miete liegt darin, dass bei der Pacht nicht nur die Räumlichkeiten, sondern auch das vorhandene Inventar und die Einrichtung zur Nutzung überlassen werden. Während Sie als Mieter:in nicht von möglichen Wertsteigerungen einer Immobilie profitieren, ist dies bei einer Pacht je nach den im Pachtvertrag vereinbarten Bedingungen zumindest indirekt möglich (z.B. durch den Wert des überlassenen Inventars oder eine Beteiligung an der Umsatzsteigerung, obwohl letzteres unüblich ist) – ohne wie beim Kauf das volle Eigentum zu erwerben.

Die Pacht hat aber auch ihre Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden müssen:

• Langfristige Kostensteigerungen: Obwohl der feste Pachtzins während der Vertragslaufzeit nicht einfach erhöht werden darf (anders als bei der Miete), können bei Umsatzpacht die Kosten mit steigendem Umsatz steigen. Auch Nebenkosten können sich erhöhen.
• Begrenzte Kontrolle: Als Pächter:in haben Sie möglicherweise weniger Kontrolle über die Immobilie und sind abhängig von den Bedingungen und Einschränkungen des Pachtvertrags. Größere Umbauten oder Änderungen erfordern die Zustimmung des Verpächters.
• Risiko bei Verlängerung des Pachtvertrags: Wenn der Pachtvertrag ausläuft und nicht verlängert wird, müssen Sie eventuell Ihr Geschäft an einen neuen Standort verlegen, was mit erheblichem Aufwand, hohen Kosten und im schlimmsten Fall dem Verlust treuer Gäste verbunden sein kann. Es besteht das Risiko, dass der Verpächter den Vertrag nicht verlängern möchte oder nur zu deutlich schlechteren Bedingungen.

Rechtliche Aspekte und der Pachtvertrag

Trotz möglicher Nachteile stellt die Pacht eine attraktive Möglichkeit dar, eine geeignete Location zu finden, um ein eigenes Restaurant zu eröffnen. Daher möchten wir im Folgenden näher auf die rechtlichen Aspekte des Pachtvertrags eingehen und Ihnen aufzeigen, wie Sie den Zustand einer Immobilie bewerten können und worauf Sie vor Abschluss eines Pachtvertrags achten sollten, um mögliche Fallstricke zu erkennen und sich optimal auf die Verhandlung von Pachtbedingungen vorzubereiten.

Gleichzeitig erfahren Sie, welche Rolle das Verständnis des lokalen Marktes spielt und wie Sie beurteilen können, ob sich ein Standort für Ihr Geschäftsmodell eignet. Zusätzlich erhalten Sie Einblicke in die Finanzplanung und -verwaltung speziell für gepachtete Restaurantflächen.

Was ist ein Pachtvertrag?

Auf der Suche nach der geeigneten Location für Ihr Restaurant werden Sie Immobilien zum Kauf, zur Miete oder zur Pacht finden. Das Besondere am Pachtvertrag: Ihnen wird nicht nur die Immobilie, sondern gleichzeitig das Recht zum Gebrauch der vorhandenen Einrichtung für einen vereinbarten Zeitraum überlassen. Im Gegensatz zur Miete, wo Sie nur die Räumlichkeiten mieten und Ihr eigenes Inventar mitbringen oder eine Ablöse für das vorhandene Inventar zahlen müssten, ist die Überlassung des Inventars ein Kernbestandteil des Pachtvertrags.

Im Falle der Pacht eines Restaurants handelt es sich dabei in der Regel um die Küche – inklusive der Einrichtungsgegenstände wie Herde, Öfen, Kühlschränke, Lüftungsanlagen oder Fettabscheider –, den Gastraum – also Tische und Stühle in der Gastronomie oder auch ein Bartresen – alle dazugehörigen Nebenräume wie Keller, Lagerräume etc. sowie vorhandenen Außenanlagen wie einer Terrasse, einem Innenhof, Parkplätzen. Die Übernahme des Inventars ist natürlich auch beim Kauf einer Immobilie oder einem Mietvertrag möglich. Allerdings wird in diesen Fällen eine Ablöse gezahlt. Dagegen sieht der Pachtvertrag die Überlassung ohne Ablöse vor, da das Inventar Teil des Pachtgegenstandes ist.

Zahlung und Höhe des Pachtzinses

Im Gegenzug zahlen Pächter:innen die vereinbarte Pacht, den Pachtzins, an die Verpächterin oder den Verpächter. Die Höhe des Pachtzinses wird frei zwischen Pächter:innen und Verpächter:innen vereinbart und im Pachtvertrag festgehalten. Die gute Nachricht: Im Gegensatz zur Miete darf der feste Pachtzins während der Pachtdauer nicht einseitig erhöht werden, es sei denn, es wurden spezifische Anpassungsklauseln (wie bei der Staffelpacht) vereinbart.

Verpächter:innen dürfen die Betriebskosten, die im Zusammenhang mit der Pacht stehen, von den Pächter:innen zurückverlangen. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise Kosten für Heizung und Warmwasser, Abwassergebühr, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung oder die Grundsteuer. Die Kosten können monatlich pauschal abgerechnet oder auch einmal im Jahr beglichen werden. Es ist wichtig, dass diese Betriebskosten klar im Pachtvertrag aufgeführt sind und die Abrechnung transparent erfolgt.

In der Gastronomie wird häufig die sogenannte Umsatzpacht vereinbart. Das bedeutet, dass sich die Höhe der zu zahlenden Pacht am monatlichen oder jährlichen Umsatz des Restaurants orientiert und damit variabel ist. Dies kann für den Pächter vorteilhaft sein, wenn die Umsätze niedrig sind, birgt aber das Risiko, dass die Pacht bei sehr guten Umsätzen stark ansteigt. In Restaurants ist ein Anteil von 8 bis 12 % vom Netto-Gesamtumsatz eines Geschäftsjahres (zuzüglich der Mehrwertsteuer) üblich und gilt als wirtschaftlich zumutbar.

Für die Umsatzpacht gilt in der Gastronomie die Faustregel „Pacht mal acht“. Das bedeutet, dass der Netto-Umsatz dem Achtfachen der Pacht entsprechen sollte, um Pächter:innen eine wirtschaftlich tragfähige Existenzgrundlage sichern zu können. Ist der Pachtzins (im Verhältnis zum Umsatz) höher, ist die Rentabilität eines Gastronomiebetriebes gefährdet. Diese Grenze ist aber nicht gesetzlich festgelegt. Sie ist wie gesagt frei verhandelbar und kann daher auch deutlich höher ausfallen. Pächter:innen, die Verhandlungsgeschick beweisen, können dagegen auch einen niedrigeren Pachtzins herausholen. Als Verhandlungsgrundlage dienen neben dem Umsatz weitere Faktoren wie der Zustand eines Objektes, seine Ausstattung, die Wettbewerbsfähigkeit sowie die Nachfrage am Standort, die den Pachtzins nach oben oder unten treiben können. Gastronomen sind zudem gut beraten, eine Umsatzobergrenze zu vereinbaren, um zu verhindern, dass die Pacht mit zunehmendem Geschäftserfolg exorbitant steigt.

Alternativ zur umsatzabhängigen Pacht kann auch eine Monatspacht mit einem festen Pachtzins vereinbart werden. Dies bietet dem Pächter mehr Planungssicherheit bei den fixen Kosten, birgt aber das Risiko, dass die Pacht bei schlechten Umsätzen eine größere Belastung darstellt. Möglich ist auch eine Staffelpacht, bei der Pächter:innen anfangs einen niedrigen Pachtzins zahlen, der innerhalb der vereinbarten Zeiträumen über die Dauer des Pachtvertrages steigt. Dies kann besonders für neue Betriebe hilfreich sein, um in der Anfangsphase geringere Kosten zu haben.

Entwickeln Sie eine solide Finanzplanung, die alle Kostenfaktoren berücksichtigt, einschließlich der Pacht, der Betriebs-, Personal- und Marketingkosten. Behalten Sie Ihre Umsätze im Auge und überprüfen Sie regelmäßig Ihre Finanzsituation, um rechtzeitig auf Veränderungen wie einen steigenden Pachtzins (bei Umsatzpacht) reagieren zu können.

Laufzeit und Kündigung

Wie der Pachtzins wird auch die Pachtdauer von den Vertragsparteien individuell vereinbart. In der Gastronomie ist es üblich, eine Gaststätte für die Dauer von drei bis fünf Jahren zu pachten. Damit bleibt Ihnen ausreichend Zeit, einen erfolgreichen Restaurantbetrieb aufzubauen und eine Stammkundschaft zu etablieren. Gleichzeitig bleiben Sie flexibel, wenn das Geschäft nicht läuft oder Sie sich aus anderen Gründen verändern möchten. Eine zu kurze Laufzeit (z.B. nur ein Jahr) bietet zu wenig Sicherheit für die Amortisierung von Investitionen und den Aufbau des Geschäfts. Eine zu lange Laufzeit (z.B. 10 Jahre oder mehr) kann die Flexibilität stark einschränken, falls sich Marktbedingungen ändern oder persönliche Pläne.

TIPP: Vereinbaren Sie keine zu lange Laufzeit. Zum einen schränken Sie Ihre Flexibilität damit ein. Zum anderen sind Sie dazu verpflichtet, die Pacht über die gesamte Vertragsdauer zu zahlen. Das heißt, selbst wenn Sie Insolvenz anmelden und Ihr Restaurant schließen müssen, sind Sie weiterhin verpflichtet, Ihre Pacht zu zahlen, solange der Vertrag läuft und keine Sonderregelungen getroffen wurden. Dieses Risiko sollten Sie nicht unterschätzen.

Verschaffen Sie sich darüber hinaus auch die Möglichkeit einer Pachtverlängerung. Wenn alles gut läuft und Sie Ihr Restaurant weiterhin an diesem Standort betreiben möchten, sichern Sie sich damit das Recht, den Standort auch in Zukunft zu nutzen. Eine automatische Verlängerungsklausel oder eine Option zur Verlängerung, die Sie als Pächter ziehen können, sind hier ratsam. Klären Sie bereits im Voraus die Konditionen für eine mögliche Verlängerung.

Zusätzlich zur Dauer des Pachtverhältnisses spielt die Kündigungsfrist eine wesentliche Rolle für Gastronomen. Ohne weitere individuelle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Verpächter gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten. Das gibt beiden Seiten ausreichend Zeit, neue Pächter:innen bzw. einen neuen Standort zu finden. Sechs Monate können allerdings lang und teuer werden, falls Sie Ihr Restaurant unerwartet schließen müssen, z.B. aus wirtschaftlichen Gründen. Daher kann es sinnvoll sein, eine kürzere Kündigungsfrist oder ein Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren, beispielsweise im Falle der Insolvenz oder bei Nichterteilung der Konzession. Dies kann auf der anderen Seite aber auch bedeuten, dass Ihnen weniger Zeit bleibt, eine neue Location zu finden, wenn Ihr Verpächter den Vertrag kündigt. Eine faire Balance bei den Kündigungsmodalitäten ist entscheidend.

Pächter sucht Gastronomie: Darauf sollten Sie achten

Unabhängig ob es um die Höhe des Pachtzinses, Laufzeit und Kündigung des Pachtvertrages oder weitere Vereinbarungen geht: Der Pachtvertrag sowie alle Regelungen und Vereinbarungen müssen schriftlich festgehalten werden. Mündliche Vereinbarungen haben im Streitfall kaum Bestand und führen oft zu Missverständnissen. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, gibt es bestimmte Punkte, die Sie bereits vor Abschluss eines Pachtvertrags sorgfältig prüfen sollten. Achten Sie zudem darauf, dass der Pachtvertrag eine Klausel enthält, die festlegt, dass sämtliche Regelungen und Vereinbarungen schriftlich festgelegt werden müssen. Lassen Sie zur Sicherheit eine Anwältin oder einen Anwalt für Gewerbemiet- und Pachtrecht auf den Vertrag schauen, bevor Sie ihn unterzeichnen. Die Kosten dafür sind eine sinnvolle Investition.

Vergewissern Sie sich, dass der Vermieter tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist.

Ob es sich dabei um eine natürliche oder juristische Person handelt, ist unerheblich, solange die Eigentumsrechte beispielsweise anhand eines Grundbucheintrages eindeutig nachgewiesen werden können. Denn in der Regel ist die Weiterverpachtung nicht erlaubt, es sei denn, der Pachtvertrag enthält eine Regelung darüber, dass ein Nach- oder Unterpächter den Vertrag erfüllen darf. Sie müssen sicherstellen, dass Ihr Vertragspartner auch wirklich berechtigt ist, die Immobilie zu verpachten.

Bewerten Sie den Zustand der Immobilie und des Inventars.

Eine gründliche Inspektion der Immobilie ist unerlässlich, um den Zustand des Gebäudes, der Ausstattung und der technischen Einrichtungen zu bewerten. Es nützt nichts, wenn zu wenig Platz vorhanden ist oder die Räume, Einrichtung und Gastronomieausstattung sich für Ihr Konzept einfach nicht eignen. Das heißt: Bevor Sie ernsthaft über eine Pacht nachdenken, prüfen Sie sorgfältig die örtlichen Gegebenheiten und klären Sie auch, wie viel Gestaltungsspielraum Ihnen die Verpächter:innen lassen. Stellen Sie fest, ob Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind und wer für die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung aufkommt. In der Regel sind es die Verpächter:innen. Pächter:innen dagegen müssen dann nur Schönheitsreparaturen ausführen. Allerdings besteht auch hier die Freiheit, abweichende Vereinbarungen zu treffen. Klären Sie genau, welche Reparaturen und Instandhaltungen in Ihren Zuständigkeitsbereich fallen und welche beim Verpächter liegen. Dokumentieren Sie den Zustand des Inventars bei Übergabe genau, idealerweise mit Fotos, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Auch wenn Sie Ihre Gastronomie von privat pachten, müssen Sie alle erforderlichen Regelungen schriftlich im Pachtvertrag festhalten. Die Rechtssicherheit ist unabhängig davon, ob der Verpächter eine Privatperson oder ein gewerblicher Anbieter ist.

Überprüfen Sie die Wirtschaftlichkeit eines Objektes.

Heißt, rechtfertigen Standort, Zustand, Objektgegebenheiten, Markt und Nachfrage die Höhe des verlangten Pachtzinses? Oder gibt es vielleicht besondere Gegebenheiten, die es Ihnen erschweren, Gäste zu gewinnen, oder besondere Auflagen, die Sie beispielsweise bei den Öffnungszeiten einschränken? Informieren Sie sich darüber hinaus auch über den Pachtzins vergleichbarer Objekte in ähnlichen Lagen, um eine Verhandlungsgrundlage zu haben. Prüfen Sie die Konkurrenzsituation genau und überlegen Sie, wie Sie sich positionieren können. Eine sorgfältige Kalkulation des potenziellen Umsatzes und der zu erwartenden Kosten ist unerlässlich.

Klären Sie die Konzessionsfähigkeit der Immobilie.

Ganz wesentlich für Ihre Entscheidung für eine Location ist die Frage, ob sie die notwendigen Anforderungen erfüllt, um eine Gaststättenerlaubnis (Konzession) zu erhalten. Ohne diese Genehmigung läuft in der Gastronomie nichts und Sie dürfen keinen gastronomischen Betrieb eröffnen. Überprüfen Sie daher die Konzessionsfähigkeit einer Immobilie und stellen Sie sicher, dass die Räumlichkeiten die baurechtlichen Bestimmungen in Bezug auf Gastraum, Küche, Lagerräume und Sanitäranlagen erfüllen. Dies beinhaltet Vorschriften zu Größe, Belüftung, Brandschutz, Hygiene und Barrierefreiheit. Lassen Sie sich Bauzeichnungen und Grundrisse aller Betriebsräume und der Sanitäranlagen zeigen und vergleichen Sie diese mit den Anforderungen der zuständigen Behörden. Überprüfen Sie zudem, ob das Objekt bereits als gastronomischer Betrieb genutzt wurde und ob die bisherige Konzession noch gültig war oder warum sie erloschen ist. Im Idealfall enthält der Pachtvertrag eine Rücktrittsklausel für den Fall, dass Sie die benötigte Konzession nicht erhalten.

Arbeiten und Wohnen

Pachtobjekte beinhalten häufig auch eine angeschlossene Wohnung. Das kann für die Dauer der Pacht praktisch sein, da es die Suche nach einer separaten Wohnung erspart und kurze Wege ermöglicht. Läuft die Pacht aus, bedeutet das allerdings, dass Sie sich nicht nur einen neuen Geschäftsstandort, sondern auch eine neue Wohnung suchen müssen. Klären Sie die Bedingungen für die Nutzung der Wohnung und ob diese an den Pachtvertrag gekoppelt ist.

Restaurant pachten: Checkliste Pachtvertrag

Während es sich bei Mietverträgen im privaten und gewerblichen Bereich häufig um Standardverträge handelt, ist beim Pachtvertrag Ihre volle Aufmerksamkeit gefragt. Solange sie nicht gegen geltendes Recht verstoßen, können sämtliche Vereinbarungen frei von den Vertragsparteien verhandelt werden. Bevor Sie also einen Pachtvertrag für Ihre Gaststätte unterschreiben und sich damit für lange Zeit an die Zahlung des Pachtzinses binden, lesen Sie den Vertrag genau durch - am besten lassen Sie ihn von einem Anwalt prüfen, um auf der sicheren Seite zu sein. Nutzen Sie die folgende Checkliste, um die einzelnen Vertragsbestandteile zu überprüfen und gegebenenfalls mit der anderen Partei nachzuverhandeln:

• Wer sind die Vertragsparteien? Sind sie korrekt benannt und vertretungsberechtigt?
• Genaue Beschreibung des Pachtobjekts: Was gehört alles dazu? (Gastraum, Küche, Kühlräume, Nebenräume wie Keller, Lager, Garage, ggf. angeschlossene Wohnräume, Außenanlage etc.). Ist das Inventar detailliert aufgelistet oder beschrieben?
• Pachtdauer: Ist der Vertrag befristet oder unbefristet?
• Gibt es eine Option zur Verlängerung? Wenn ja, zu welchen Bedingungen und wie wird sie ausgeübt?
• Kündigungsfristen: Wie sind die ordentlichen Kündigungsfristen für beide Parteien? Gibt es Sonderkündigungsregelungen (z.B. bei Nichterteilung der Konzession, Insolvenz, schwerwiegenden Mängeln)?
• Welche Art Pachtzins wird verlangt? (fester Monatszins, variabler Umsatzpachtzins, Staffelpacht?)
• Wie hoch ist der Pachtzins? Ist er angemessen im Vergleich zu ähnlichen Objekten und dem Potenzial des Standorts?
• Gibt es eine Obergrenze beim Umsatzpachtzins?
• Sind Pachtzinsanpassungen vorgesehen (beispielsweise bei einer Staffelpacht oder indexiert)? Wenn ja, in welchem Zeitraum und in welcher Höhe?
• Welche Betriebskosten fallen an? (Art und Höhe). Sind sie detailliert aufgeführt und wie werden sie abgerechnet?
• Muss eine Kaution hinterlegt werden? Wenn ja, in welcher Form (Geld, Bürgschaft) und welcher Höhe? Wie sind die Rückzahlungskonditionen bei Vertragsende?
• Wer zahlt die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Objekts (Gebäude, Dach, Fassade)?
• Wer kommt für Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) auf?
• Was ist der Zweck der Pacht? Ist er breit genug gefasst, um zukünftige Anpassungen Ihres Konzepts zu ermöglichen?
• Sind bauliche Veränderungen gestattet oder ist die Zustimmung der Verpächter:innen erforderlich? Wie ist mit Einbauten am Ende der Pachtzeit zu verfahren?
• Wie muss das Objekt am Ende der Pachtdauer zurückgegeben werden? (Besenrein, in Ursprungszustand etc.). Müssen beispielsweise bauliche Veränderungen wieder rückgängig gemacht werden?
• Müssen Pächter:innen bestimmte Versicherungen abschließen? (Betriebshaftpflicht, Vandalismus, Glasschäden, Inventarversicherung etc.).
• Welche Nebenpflichten haben Pächter? Müssen Sie bestimmte Mindestöffnungszeiten einhalten, ist sonntags oder an einem anderen Wochentag ein Ruhetag vorgeschrieben, wie viele Tage/Wochen im Jahr darf das Restaurant geschlossen bleiben?
• Darf ein Nach- oder Unterpächter Ihre Pacht übernehmen? Unter welchen Bedingungen?
• Gibt es eine Rücktrittsklausel für den Fall, dass Sie keine Konzession für Ihr Restaurant erhalten?
• Gibt es eine Klausel, die Pächter:innen dazu verpflichtet, Hygienestandards in der Gastronomie oder bestimmte Umweltauflagen für mehr Nachhaltigkeit in der Gastronomie einzuhalten?
• Gibt es eine Klausel, die festlegt, dass alle Vertragsvereinbarungen schriftlich festgehalten werden müssen?
• Gibt es eine Klausel, die die Haftung von Ehepartnern oder anderen Familienmitgliedern ausschließt?
• Verfügen Verpächter:innen über ein Besichtigungsrecht? Wie oft und unter welchen Bedingungen?

Fazit

Die Entscheidung, ein Restaurant zu pachten, kann eine lohnende Investition sein und einen vielversprechenden Start in die Gastronomie ermöglichen. Sie bietet oft einen guten Mittelweg zwischen den hohen Investitionskosten eines Kaufs und der begrenzten Kontrolle einer reinen Miete, da sie in der Regel auch das notwendige Inventar umfasst. Allerdings erfordert dieser Schritt eine gründliche Vorbereitung und sorgfältige Überlegung. Indem Sie die oben genannten Fallstricke berücksichtigen, sich einen umfassenden Überblick über den lokalen Markt verschaffen, den Zustand der Immobilie und des Inventars genau prüfen und den Pachtvertrag vor Unterschrift sorgfältig, idealerweise mit anwaltlicher Unterstützung, prüfen, können Sie die Risiken minimieren und sich Ihren Traum vom eigenen Restaurant erfolgreich verwirklichen. Mit gutem Verhandlungsgeschick bei den Konditionen wie Pachtzins, Laufzeit und Sonderregelungen können Sie optimale Bedingungen für Ihren Start in der Gastronomie herausholen. Eine solide Finanzplanung und laufende Kontrolle der Betriebszahlen sind ebenfalls unerlässlich für den langfristigen Erfolg.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Im Zusammenhang mit der Pacht eines Restaurants tauchen immer wieder ähnliche Fragen auf. Hier beantworten wir einige davon basierend auf den Informationen in diesem Artikel:

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht bei einem Restaurant?

Bei der Miete werden in der Regel nur die Räumlichkeiten überlassen. Das notwendige Inventar (Küche, Möbel etc.) muss der Mieter selbst mitbringen oder vom Vormieter gegen eine Ablöse übernehmen. Bei der Pacht hingegen wird dem Pächter neben den Räumlichkeiten auch das vorhandene Inventar zur Nutzung überlassen, oft ohne zusätzliche Ablösezahlung für das Inventar selbst.

Wie lange dauert ein Pachtvertrag in der Gastronomie üblicherweise?

Die Pachtdauer wird individuell zwischen Verpächter und Pächter vereinbart. In der Gastronomie sind Vertragslaufzeiten von drei bis fünf Jahren typisch. Dies gibt dem Pächter ausreichend Zeit, das Geschäft aufzubauen, bietet aber gleichzeitig noch eine gewisse Flexibilität im Vergleich zu sehr langen Laufzeiten.

Was bedeutet Umsatzpacht?

Umsatzpacht ist eine Form der Pachtzinsberechnung, bei der die Höhe der zu zahlenden Pacht vom monatlichen oder jährlichen Nettoumsatz des Restaurants abhängt. Ein gängiger Anteil liegt zwischen 8 und 12 % des Nettoumsatzes plus Mehrwertsteuer. Dies führt zu variablen Pachtkosten, die mit dem Geschäftserfolg steigen oder fallen.

Gilt die Regel „Pacht mal acht“?

„Pacht mal acht“ ist eine Faustregel in der Gastronomie, die besagt, dass der Nettoumsatz etwa das Achtfache des Pachtzinses betragen sollte, um eine wirtschaftlich tragfähige Basis zu haben. Es handelt sich dabei jedoch nicht um eine gesetzliche Vorschrift, sondern um einen Richtwert zur Einschätzung der Rentabilität. Der tatsächliche Pachtzins und das Umsatzpotenzial müssen individuell bewertet werden.

Kann ich einen Pachtvertrag mündlich abschließen?

Nein, alle wesentlichen Vereinbarungen eines Pachtvertrags, insbesondere in der Gastronomie, sollten unbedingt schriftlich festgehalten werden. Mündliche Absprachen sind rechtlich schwer durchsetzbar und können zu erheblichen Problemen führen. Ein schriftlicher Vertrag schafft Klarheit und Rechtssicherheit für beide Parteien.

Was ist die Konzession und warum ist sie wichtig?

Die Konzession (Gaststättenerlaubnis) ist die behördliche Genehmigung, die Sie benötigen, um ein gastronomisches Gewerbe zu betreiben. Ohne sie dürfen Sie das Restaurant nicht eröffnen. Es ist entscheidend, vor der Pachtprüfung, ob die Immobilie die notwendigen baulichen, hygienischen und sicherheitstechnischen Voraussetzungen erfüllt, um diese Genehmigung zu erhalten. Eine Rücktrittsklausel im Pachtvertrag für den Fall, dass die Konzession nicht erteilt wird, ist sehr ratsam.

Hat dich der Artikel Restaurant pachten: Was bedeutet das? interessiert? Schau auch in die Kategorie Gastronomie rein – dort findest du mehr ähnliche Inhalte!